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住宅ローンを組むにあたり預金連動型住宅ローンを調べてみました!僕のおススメ銀行はネットにはほとんど登場しない●●●です!

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家を買うときに使う住宅ローン。この住宅ローンを使って節税をする方法が、預金連動型ローンを使って住宅ローン控除を利用するという方法です。

預金連動型住宅ローンとは?

まず、預金連動型住宅ローンとはどんなものなのでしょうか。

預金連動型住宅ローンの最大の特徴は、普通預金と同額分のローン残高に対しては住宅ローン金利が0%(※ただし東京スター銀行のスターワン住宅ローンの場合、上限は住宅ローン借入額の7割まで)になるという点です。(住宅ローン比較.jp

ということで、預金分の金利を払わないですむローンになります。メリットは、預金分については金利を払わずにすみ、なんといっても住宅ローン控除を受けられることでしょう。各種銀行は、手元に現金が置いてある安心感をPRしたりしていますが、住宅ローン控除を使えるメリットが最大です。

デメリットは資金を拘束されること。数千万の資金が定期預金で拘束されます。そして金利ゼロ部分以外の金利や保証料がかなり高めに設定されています。

ちなみにこの預金連動型住宅ローンを扱っている銀行はかなり少ないです。僕が住む街(愛知県)で使える各銀行の比較はのちほど。

 

どんな人が預金連動型ローンに向いているのか

まずどんな人が預金連動型ローンを使うべきなのかを考えます。ずばりそれは、キャッシュで物件価格程度のお金がある家庭!です。

はっきりいって少ないキャッシュでこのローンを組むメリットはありません。

 

取り扱い銀行の預金連動型住宅ローンの比較!(2017年4月)

僕が住む愛知県で預金連動型住宅ローンを展開しているのは、東京スター銀行関西アーバン銀行、そしてJAバンクの3行のみです。そのほかのエリアでは、西部信用金庫
山陰合同銀行北日本銀行愛媛銀行荘内銀行あたりがあるそうです。

多くのネットサイトではJAバンクの情報が掲載されていません。これには訳がありJAバンクは各地の場所で金利差やサービスの差がありネットに情報が流せないという理由があります。

実際、僕がJAでも預金連動型住宅ローンを扱っているというのを聞いたのは、関西アーバン銀行での相談員からの一言でした。

いやぁネットってまだまだ万能ではないということを痛感した一件でした。

では3行の条件を調べてみましょう。

条件は住宅ローン控除が終わる10年後に一括返済を前提にした、10年固定です。

 

まずはこの預金連動型住宅ローンをスタートさせた東京スター銀行です。

最大預金連動可能枠:70%

10年固定金利:1.650%

保証料など:保証料は0円。メンテナンスパックに加入の必要あり、年率0.30~0.72%が上乗せされます。

住宅ローン | 東京スター銀行のスターワン住宅ローン

 

東京スター銀行のこのローンを最大限利用した場合は、30%に対して1.650%の金利がかかりますので、ローン全体としては0.495%の金利がかかることになります。これにメンテナンスパック分がのるので、0.795%~1.215%がトータルの金利になります。

 

預金部分の金利は0.5%換算

最大預金連動可能枠:100%

保証料など:保証会社事務手数料 54,000円/保証料 2.061%(35年の場合)

 

関西アーバン銀行の場合、最大預金連動可能枠は100%!さらに家族分も預金に組み込むことができるメリットがあります。ただし預金連動枠についての利率は0%ではなく0.5%というのが残念ポイントです。

また保証料がかなりかかってきます。4000万円の借入の場合、82万4400円となります。事務手数料部分はおいておいて、保証料の2.061%を10年で割ると一年あたりは0.2%程度が上乗せになっていると考えられます。預金充当部分の金利が0.5%ですので、合計すると0.7%程度と想定されます。

預金連動型住宅ローン|関西アーバン銀行

 

10年固定金利:0.80%

最大預金連動可能枠:50%

保証料など:保証会社事務手数料 54,000円~/保証料 2.061%(35年の場合)

保証料は10年で換算すると1年あたり約0.2%換算となります。ローン全体で考えると金利が0.4%、保証料換算が0.21%とすると約0.61%程度での借入となります。

カエルのCM:貯金連動型住宅ローン「堅実家計」|JAバンクあいち

 

こうしてみると圧倒的にJAバンクが有利ということがわかります。住宅ローン控除がローン残高の1%ですので、差額を受け取ることができます。

さらにメリットがあります。JAバンクの場合、最大預金連動可能枠が50%ということで、のこり50%は他の金融商品で運用することができます。もちろん他の銀行で定期預金でもOKです。元本保証の定期預金で見てみると、0.2%程度であればキャンペーン金利で見つけることができるでしょう。仮に税引き後で0.16%として計算してみましょう。

そうすると、ローン部分として0.61%の金利がかかっていますが、のこりの50%の預金金利が0.16%あるので、資金の50%を運用したとするとローン全体に換算すると0.08%の金利で運用したとことになります。

ですので、ローン全体としては、0.53%で借りているのと同じことになります。

 

おそらく預金連動型住宅ローンを使ったパターンでは、このやり方が現時点では一番金利を低く抑えられるやり方ではないかと思われます。

JAは全国にあるので、一度問い合わせをしてみることをおススメします。

(本当にネットに情報がでていないので、足を使うことにはなりますが…)