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お金に関することを徒然と

徒然なるままにお金に関することを書いていきます

(読書)マンション格差/榊淳司

 子供を持つ家庭のご他聞にもれず我が家もマイホーム購入するかどうかで頭を悩ませています。基本的には賃貸派なのですが、親からの援助や低金利などにひかれて購入もなくはないというスタンスです。ただ購入する場合は、中古マンションもしくは一戸建てかと考えています(新築マンションはない!)。

そんなスタンスの僕ですが、そんな僕でも本書は多分に参考になりました。

格差(価格差)がおこる4つの原因

本書はマンションについてのみ書かれています。格差と銘打っていますが、新築の時の価格差や中古市場において価格差がおきていくのかについて書かれています。

(新築の話や中古の話に行ったり来たりするのが、本書のわかりにくい点です)

では、どのようにしてマンションの価格差ができるかということを本書は述べています。それは、

  • ディベロッパーによる格差
  • 管理組合による格差
  • 立地の格差
  • 階数の格差

という4つから起因します。

ひとつひとつみていきましょう。

 

まず新築時におこるディベロッパーの格差について。実は施工主によってそんなに差はなく、マンションのブランド信仰は幻想であるとまで書かれています。このブランド信仰が通用するのは、中古市場では10年まで。マンションの価値は中古市場での流通価格ですので、ここにはこだわらない方がよさそうです。

高級な具材を使っても原価では100万円程度の差しかありません。またジムや豪華な玄関があっても管理費がかかるだけです…。イメージに騙されないことが大事です。

 

続いて管理組合による格差。新築時の販売価格で修繕費が変わることはありません。通常マンションの管理組合は施工会社の子会社がそのまま管理会社で入っていることが多いです。管理会社を変更するだけで管理費が2割は下がるともいわれています。

また管理組合がちゃんと機能しているかをみるために、総会議事録を閲覧することを進めています。個人的には修繕積立についての状況の確認もマストだと思います。

 

立地の格差について。

「不動産は立地が9割」ということは知られています。検索社会なのでなおさらですよね。駅から10分圏内でないと急激な資産下落につながります。

また著者は路線別で選んだときに、都市の連続性を重要さを説いています。都市圏が縮小を始める時、路線の先から衰退していきます。そのため路線の先にある都市(終点)が大きい方が衰退が緩やかになるという理論です。

(糸がほつれる時の状況に似ていますね。糸の先を結んでおくとほつれにくくなります。)

具体的な例では田園都市線東横線では、横浜を持つ東横線の方が強いはずということでした。

これは土地購入の場合も当てはまりますね。

 

最後にマンションならではの問題である階数の格差について。

中古になれば、この格差は解消していくといいます。確かに1階でなければ同じだよな、と個人的には思ってしまいます。

ただ新築時だと低層階の住人が高層階の住人に対して劣等感を感じるとか言いますもんね。

個人的にそれは新築マンションを買う層が同じような世代(30~40代)で固まるからだと思います。同じ世代だとどうしても比較してみます。ただ中古市場に出回り始めると世代が変わってきます。そうすると比較する感覚が薄れるということで、格差がなくなるのではないでしょうか。

 

不動産ってやはり面白いですね。これは不動産が一生で一番高い買い物だからでしょう。ですのでそこは魑魅魍魎の世界。いろんな人が主人公であり、そのお金を目的にする人も出てくる。

人間観察みたいなものですよね。

 

マンション格差 (講談社現代新書)

マンション格差 (講談社現代新書)