お金に関することを徒然と

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プレミア投資法人から分配金をいただきました

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いくつか所有しているJーREAT。最近の株高で一時の妙味は薄れましたが、手軽に不動産投資ができるということで、僕も保有しています。さて今回、その中の一つプレミア投資法人から分配金のお知らせと運用報告書がとどきました。

分配金について

今期の分配金は、1口当り 10,121円でした。2口保有していますので、税引き前で20,242円の分配となります。現在の評価額からの利回りは、5.02%となっています。

なお、購入価格ベースでは、5.19%となっています。 REIT銘柄の中では高めの利回り水準ですが、逆にいうと市場からはそれほど評価されない銘柄ということです。実際、アベノミクス相場になっても評価額は、それほど上がっていないのが実情です。その理由などを運用報告書からみていきたい思います。

運用報告書から

まずは、今期の成績からです。

 

営業収益      62億1300万→66億8000万

営業利益      26億3300万→29億3400万

当期純利益     19億2200万→22億1300万

一口あたり分配金  10000→10121

LTV         55.8%→57.0%

 

昨年末に増資があり、4棟取得・2棟売却ということで、増収増益となっています。分配金も多少ですが増えているということです。ただ他のREATのような派手な資産拡大ではないようです。有利子負債が大幅に増加しているのが気になります。

このプレミア投資法人ですが、オフィス6割・レジデンス4割というポートフォリオになっています。

気になるのは、オフィス部門稼働率の低さです。レジデンス部門稼働率が94%に対してオフィス部門は、90%程度にとどまっています。僕の保有しているオリックスREITが98%程度の稼働率を誇っているのに対してみるとかなり見劣りします。

個別物件をみてみると、いくつかの物件で稼働率が8割を下回る物件が6物件もあることがわかります。このオフィス需要が好転している中でのこの状況というものは、辛いところです。 この辺りが市場評価が芳しくないということなのだと思います。

一応、利回りが5%を超えていますので、引き続き保有予定ですが、買い増しは考えていません。