お金に関することを徒然と

徒然なるままにお金に関することを書いていきます

住宅費の削減に関して思うところ

先の記事で、人生の8つの大きな支出に関して書きました。

今回はその中でも一番の支出を占める「住宅費」に関して考えていきたいと思います。

 

住宅は購入か?賃貸か?

俗にいわれる購入か賃貸かという議論に関しては、少し住宅に関する本を読むと一定の結論が出ていると言われています。
つまりトータルで見た場合、購入でも賃貸でもどちらも大差がないということです。
ただしこれにはいくつかの前提条件があります。
思うところは下記の通り。
  1. 購入の場合、25年程度のローンを前提にしている
  2. インフレ、人口減少などのマクロ的な考慮があまりされていない
1に関しては、3000万円をローンした場合、30年間で約1000万円以上の利息を払うことになります。これがキャッシュで払えるのであれば、この分は削減できることになります。
株で大儲けした人が、不動産を買うのは、キャッシュで買えることにより利息の払いが無くて済むからという一面もあります。

では住宅を購入としたら

どれでは、購入の場合の注意点はというと、
  1. 新築は避ける(できれば中古一戸建て)
  2. 出来るだけローンを組まない
  3. 購入は貸せる物件を前提に選ぶ
それぞれの理由を見て行きましょう。
 
1に関しては、新築というものは、宣伝費が乗っている価格になります。新築物件は購入した途端、2割程度価格下落が起こるとも言われています。ですので中古物件がおすすめです。
その中でなぜ一戸建てが良いのかというとやはり土地がつく部分です。マンションの場合、土地に関しては戸数割ですのあまり土地に価値がありません。ですので建物価値がなくなっているような築30年のマンションの価格がほとんど無いの当然となります。
一戸建ての場合は、土地の値段だけはありますので、一応資産になります。
 
2に関しては、先に述べたとおり利息の支払いというものは、思っている以上に多いです。毎月の節約が馬鹿らしくなるぐらいですので、出来るだけ頭金を用意しましょう。
(親からの支援などが受けられるのであれば受けた方が良いです。2014年末までは1200万円までの購入資金に関しては親からの資金提供が非課税になる制度もあります。)
 
3に関しては、購入の場合のデメリットは、移転できないという点です。その場合は物件を賃貸に回さざるおえません。借り手がすぐに見つかるということが大事なのは言わずもがなです。
 

それでも僕が賃貸を選ぶ訳

 
先に購入の場合の注意点を述べてきました。しかし僕自身の選択としては賃貸を優先したいと考えています。
それはなぜか。
 
  1. 資産が不動産に片寄るのが嫌
  2. 移転できるというメリット
 
購入と賃貸の金額が大差ないのであれば、上記の2点において賃貸の方が優れている点でできるだけ賃貸を優先したいとおもいます。
 
まず1に関してですが、住宅を購入すると自分の資産ポートフォリオの不動産比率がほとんどになるかと思います。これってポートフォリオ理論的には危険ですよね。「卵は一つの籠にもるな」というやつです。
さらにバランスシート的な考え方をした場合、ローンを組むといきなり負債比率が上がります。資産よりも負債が上回ることもあります。伸びる会社であれば借金が多いのもわかりますが、個人レベルで考えた時は、これって不健全と思わざるおえません。
 
続いて2に関して。移転できるということは賃貸の最大のメリットです。
住宅を購入するタイミングというのは子供が出来た場合が多いと思いますが、子供と同居する期間としては約20年ほどでしょう。
この間は3LDKのマンションの賃貸で、その後のことを考えると夫婦二人ならば1LDKのマンションでいいですよね…。そういう土地に縛られない考え方もあるとおもいます。20年後ならばもっと住宅環境技術も進んでいるでしょうし…。
危機管理的にも転勤や災害の時に動きやすいなどのメリットもあります。
 
選択に迷った場合は、「今後の選択肢が広がる(残る)方をすべき」というのが選択する時のポイントだと言われています。
つまり、他のものに変えやすい換金性の高い資産でもつ場所に縛られないという点で「賃貸」が有利だと考えています。
 

僕が不動産を買う場合

 
現時点の僕のスタンスは不動産は、上記の理由で「賃貸派」なのですが、幾つかの条件が揃えば住宅を購入することもありえるかと思います。
 
  1. 金利でのローンが組める
  2. ローン期間が短くてもよいぐらいに頭金がある
  3. 子供と同居する期間(約20年)で明らかにお得である物件
  4. 賃貸に回してもすぐに借り手がつく立地にある
 
この4条件が揃った物件で状況であれば購入もありえるかと思います。
 
1については現在、史上空前の低金利です。サラリーマンが使え住宅ローンというものは低金利で資金調達できるという制度でもあります。
2については、とはいえ自分のバランスシートが負債ばかりになるのはどうかと思うので、その期間が短くなるようにローン期間を短く設定したいです(目安は10年で完済)。
3、4については、住宅購入の必要性は子供のためだと考えています。その期間内ですでに賃貸よりメリットがあるかどうか、その後賃貸に回せるかどうかなどがポイントになるかと思います。
(築20〜30年を超えて賃貸で借り手がつくためには、よほどの立地が条件かと思います)
 
 
次は賃貸住宅を借りる時に関して僕がやったちょっとしたハックをお伝えしたいと思います。