お金に関することを徒然と

徒然なるままにお金に関することを書いていきます

住宅ローンを組むにあたり預金連動型住宅ローンを調べてみました!僕のおススメ銀行はネットにはほとんど登場しない●●●です!

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家を買うときに使う住宅ローン。この住宅ローンを使って節税をする方法が、預金連動型ローンを使って住宅ローン控除を利用するという方法です。

預金連動型住宅ローンとは?

まず、預金連動型住宅ローンとはどんなものなのでしょうか。

預金連動型住宅ローンの最大の特徴は、普通預金と同額分のローン残高に対しては住宅ローン金利が0%(※ただし東京スター銀行のスターワン住宅ローンの場合、上限は住宅ローン借入額の7割まで)になるという点です。(住宅ローン比較.jp

ということで、預金分の金利を払わないですむローンになります。メリットは、預金分については金利を払わずにすみ、なんといっても住宅ローン控除を受けられることでしょう。各種銀行は、手元に現金が置いてある安心感をPRしたりしていますが、住宅ローン控除を使えるメリットが最大です。

デメリットは資金を拘束されること。数千万の資金が定期預金で拘束されます。そして金利ゼロ部分以外の金利や保証料がかなり高めに設定されています。

ちなみにこの預金連動型住宅ローンを扱っている銀行はかなり少ないです。僕が住む街(愛知県)で使える各銀行の比較はのちほど。

 

どんな人が預金連動型ローンに向いているのか

まずどんな人が預金連動型ローンを使うべきなのかを考えます。ずばりそれは、キャッシュで物件価格程度のお金がある家庭!です。

はっきりいって少ないキャッシュでこのローンを組むメリットはありません。

 

取り扱い銀行の預金連動型住宅ローンの比較!(2017年4月)

僕が住む愛知県で預金連動型住宅ローンを展開しているのは、東京スター銀行関西アーバン銀行、そしてJAバンクの3行のみです。そのほかのエリアでは、西部信用金庫
山陰合同銀行北日本銀行愛媛銀行荘内銀行あたりがあるそうです。

多くのネットサイトではJAバンクの情報が掲載されていません。これには訳がありJAバンクは各地の場所で金利差やサービスの差がありネットに情報が流せないという理由があります。

実際、僕がJAでも預金連動型住宅ローンを扱っているというのを聞いたのは、関西アーバン銀行での相談員からの一言でした。

いやぁネットってまだまだ万能ではないということを痛感した一件でした。

では3行の条件を調べてみましょう。

条件は住宅ローン控除が終わる10年後に一括返済を前提にした、10年固定です。

 

まずはこの預金連動型住宅ローンをスタートさせた東京スター銀行です。

最大預金連動可能枠:70%

10年固定金利:1.650%

保証料など:保証料は0円。メンテナンスパックに加入の必要あり、年率0.30~0.72%が上乗せされます。

住宅ローン | 東京スター銀行のスターワン住宅ローン

 

東京スター銀行のこのローンを最大限利用した場合は、30%に対して1.650%の金利がかかりますので、ローン全体としては0.495%の金利がかかることになります。これにメンテナンスパック分がのるので、0.795%~1.215%がトータルの金利になります。

 

預金部分の金利は0.5%換算

最大預金連動可能枠:100%

保証料など:保証会社事務手数料 54,000円/保証料 2.061%(35年の場合)

 

関西アーバン銀行の場合、最大預金連動可能枠は100%!さらに家族分も預金に組み込むことができるメリットがあります。ただし預金連動枠についての利率は0%ではなく0.5%というのが残念ポイントです。

また保証料がかなりかかってきます。4000万円の借入の場合、82万4400円となります。事務手数料部分はおいておいて、保証料の2.061%を10年で割ると一年あたりは0.2%程度が上乗せになっていると考えられます。預金充当部分の金利が0.5%ですので、合計すると0.7%程度と想定されます。

預金連動型住宅ローン|関西アーバン銀行

 

10年固定金利:0.80%

最大預金連動可能枠:50%

保証料など:保証会社事務手数料 54,000円~/保証料 2.061%(35年の場合)

保証料は10年で換算すると1年あたり約0.2%換算となります。ローン全体で考えると金利が0.4%、保証料換算が0.21%とすると約0.61%程度での借入となります。

カエルのCM:貯金連動型住宅ローン「堅実家計」|JAバンクあいち

 

こうしてみると圧倒的にJAバンクが有利ということがわかります。住宅ローン控除がローン残高の1%ですので、差額を受け取ることができます。

さらにメリットがあります。JAバンクの場合、最大預金連動可能枠が50%ということで、のこり50%は他の金融商品で運用することができます。もちろん他の銀行で定期預金でもOKです。元本保証の定期預金で見てみると、0.2%程度であればキャンペーン金利で見つけることができるでしょう。仮に税引き後で0.16%として計算してみましょう。

そうすると、ローン部分として0.61%の金利がかかっていますが、のこりの50%の預金金利が0.16%あるので、資金の50%を運用したとするとローン全体に換算すると0.08%の金利で運用したとことになります。

ですので、ローン全体としては、0.53%で借りているのと同じことになります。

 

おそらく預金連動型住宅ローンを使ったパターンでは、このやり方が現時点では一番金利を低く抑えられるやり方ではないかと思われます。

JAは全国にあるので、一度問い合わせをしてみることをおススメします。

(本当にネットに情報がでていないので、足を使うことにはなりますが…)

 

賃貸派の僕が、家の購入をすることになりそうです…。

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僕が家を買うことになった理由は?

時々、ブログに登場する「家」ネタ。基本的には不動産を所有しない、つまり「賃貸派」の僕なのですが、ついに家を買うことになりそうです。手付金も払ってきましたので、まぁ買うことになるでしょう。

その理由をまとめておきたいとおもいます。

  • 妻の希望に負けた。
  • あとあと資産になりそうな土地が出てきた。
  • 住宅ローン金利が安く、預金も貯まってきた。そして住宅ローン控除をフルに活用できそう。

まずは妻の住宅所有欲に負けたというのが一番大きいところ。女性というのは太古から家を持つ=養育の義務を夫に負わせるDNAがあると知り合いが言っていましたが、これは的を射ているのではないかと思っています。

とはいえ現在の住まいは4人家族には狭く、引越しの必要があったのも事実です。ということで乗り気はしないものの土地なり中古住宅を探していました。

 

2年以上探していましたが、業者より良い土地や物件は業者より先に買うことはできないという結論になりました。どのような条件でさがしたか、どうしてこのような結論に至ったかは、こちらに書いています。

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そこにたまたま近所を歩いていて見つけた分譲予定地の看板があり、電話をしてみると、現在まだ建築申請中という状態の物件が出てきました。南向きで間口もそれなりにあり広さもまずまず。駅から徒歩5~6分。なんていったって2階建てなのがうれしい。

ただ金額はなかなか乗っけています。おそらく1500万円ぐらいは不動産会社の儲けになるでしょう。

値切りを交渉してみましたが、まったく引く様子なし。営業マンはうさん臭い。同じメーカーの建売住宅を見ると建物はベコベコ(2×4以外の住宅だとそんなもんだと言われましたが)。

それでも土地の良さにひかれて悩んだ末に申込書を出した次第です。

 

買付申込書と同時にすすめたのが、住宅ローンの精査です。不動産屋が出してきたのが某地方金融機関だったのですが、我が家が考えていたのは預金連動型ローン。キャッシュがある場合のみに優位なローンです。

現在、預金連動型ローンを展開している銀行は少なく、東京スター銀行関西アーバン銀行ぐらいかと思っていたのですが、なんとJAバンクも実施していると知り、話を聞きに行ってきたところ、なかなか良い条件でしたので、こちらで借りることとなりそうです。

こちらは物件が決まる1年ぐらい前からあちこちの銀行に話を聞きにいっていたのが良かったです。金利に目が行きがちですが、事務手数料&保証料についてが結構大きいのでこちらが要注意です。

また我が家のようにペアローン(連帯債務)を組む家が少ないのか、担当者もよくわかっていないことが多々ありました。どうも連帯保証と勘違いされている場合が多いです。

JAの場合、試算すると住宅ローン減税で10年で400万円ほど戻ってくる予定です。

住宅ローンの金利が10年固定で0.75%(預金連動だと0.85%ですが…)という低金利で借りられるということも後押しになったのも事実です。

このあたりの住宅ローンについてはまた別の記事にしたいと思います。

 

まったく、世の中の政策と妻の意向に流されるということで、自主性がありません。まぁこれも人生かと。

アジア債券インデックスファンド(1349)から分配金です(2017.3)

僕が保有している数少ない債券セクターのETFであるアジア債券インデックスファンドから分配金がありました。

今回の分配金は?

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今回は1口あたり1.52ドルで税引き後の支払額は2020円となっています。少し前は3000円ほどの分配金があったので利回りは下がっている傾向にあります。

 

またそれを受けてか(為替の影響もありますね)基準価格もやや軟調です。

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アジア債券インデックスファンドの特徴

まずこのETFの構成についてみてみましょう。

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ごらんのように、中国・韓国・シンガポール・香港と続く構成になっています。これは以前から変わりません。ただ平均利回りは3.3%となっており、以前は4%近くあったことから考えると利回りが低下しているのがわかります。

2017年は米国利上げが確実視される中では新興国の資金を引き揚げてアメリカに戻す動きが予想されるので、基準価格の上昇の期待もあまりできません。

 

それよりもこのETFの一番の問題は流通量があまりにも少ないこと。100株以下という日がザラにあります。カブドットコム証券ではフリーETFに指定されているのですが…。

新興国債券市場というニッチに分野に加えて、信託報酬が安い投資信託も揃えられつつあるので、そちらの方へ流れているのかもしれません。

お遊び程度に持っているのがいいのかなぁと思っています。

 

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アイフィスジャパンから株主総会招集通知と2016年度の事業報告が届きました…

保有していますアイフィスジャパンから定時株主総会招集通知と事業報告が届きました。東証一部鞍替え後、全くさえない株価をしている困った銘柄になります。

業績は?

企業のIR関係の投資情報や印刷業務などが主な業務であるこの会社。昨年の業績を見ておきましょう。

 

売上      42億4175万円→45億9632万円

営業利益    5億8300万円→5億8800万円

経常利益    5億9300万円→5億9200万円

当期純利益    3億8125万円→3億7344万円

自己資本比率   80%→83%

EPS   39.47→38.66

BPS   250.36→283.04

 

景気が良くなっていましたので目下のところ業績はまずまずのようです。

業務分野別の状況も掲載されていましたので、記しておきます。

 

投資情報事業

  売上:9億4200万円(+23.7%)

    営業利益:4億1500万円(+3.7%)

 

 

ドキュメントソリューション事業

    売上:12億0600万円(+12.7%)

    営業利益:1億1200万円(▲19.9%)

 

 

ファンドディスクロージャー事業

    売上:16億8200万円(+3.4%)

    営業利益:4億2500万円(+5.6%)

 

ITソリューション事業

    売上:7億2100万円(▲5.8%)

    営業利益:3300万円(▲19.1%)

 

カッコいい名前ですが、ドキュメントソリューション事業とファンドディスクロージャー事業は金融情報の印刷屋さんです。投資情報事業がWEBメディアですので、こちらの進捗がこの会社の未来といったところでしょうか。ただモーニングスターなども同事業はやっているので、どう差別化するかは疑問ですが…。

配当は今期は100株あたり6.5円と昨年に比べて年間では減配となります。

この会社は自己資本が83%を超える内部留保があります。この資本を有効に活用するかしっかり配当などに回してもらいたいとも思います。

もしくは株価が大きく下がったときには買いますというのも手ではあります。ただ現状のPBRは1.54ですので、ちょっと高いかなぁ。

 

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すかいらーくから2016年12月分の株主優待が届きました!

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ファミリーレストラン最大手の「すかいらーく」から株主優待が届きました!

こちら昨年のふとお店に行ったときに株主優待の案内がテーブルに上に案内が貼られていおり、買ってみるかと思い、購入した銘柄になります。それが優待の拡充が発表され株価も大きく騰がっている銘柄になります。

すかいらーく株主優待制度はこちら

すかいらーく株主優待制度は、今年2月に変更の発表がされています。詳しくはこちら。

 

(変更前)
6月末

100株以上300株未満    株主優待券1000円分
300株以上500株未満    株主優待券3000円分
500株以上1000株未満  株主優待券5000円分
1000株以上      株主優待券1万1000円分

12月末

100株以上300株未満  株主優待券1000円分
300株以上500株未満  株主優待券3500円分
500株以上1000株未満  株主優待券6000円分
1000株以上      株主優待券1万2000円分

(変更後)
6月末

100株以上300株未満  株主優待券3000円分
300株以上500株未満  株主優待券9000円分
500株以上1000株未満   株主優待券1万5000円分
1000株以上      株主優待券3万3000円分

12月末

100株以上300株未満    株主優待券3000円分
300株以上500株未満    株主優待券1万1000円分
500株以上1000株未満  株主優待券1万8000円分
1000株以上      株主優待券3万6000円分

 

今回は2016年12月分ですので、変更前の基準になります。300株保有していますので、3500円分(500円券×7枚)となります。購入価格が1297円ですので、優待利回りは1.67%となっていました。

今後ですが、上記の優待拡充により5.14%となります!ただ2017年3月の株価1740円から計算すると3.82%とさがります。まぁこれでも高めだとは思いますが…。ということで最近の株価は急上昇中です。

 

僕自身はガストでランチ+ドリンクバーで仕事をすることが多々ありますので、引き続き、保有していきたいと思います。

 

キリンホールディングスから株主総会招集通知と株主優待のご案内が届きました!

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ビール会社は12月決算ということで、3月に株主総会が行われます。今回クロス取引にて優待を取得したキリンホールディングスから株主総会の招集通知と株主優待のご案内が届きました。

キリンホールディングス株主優待は、選択制

まずは株主優待から。キリンホールディングス株主優待は6種類から選択できるようになっています。

100株だと1000円相当、1000株で3000円相当の品になります。

僕の場合、100株ですので、ビール4本セット、清涼飲料7本セット、キリンシティ1000円分、SAMURAI BLUEマフラータオル、交通遺児等育成基金への寄付の中からセレクトです。

無難にビール4本セットをセレクトし、返送はがきに記入して投函します。到着は5月中旬~6月下旬ということです。

キリンホールディングスの業績は?

つづいて株主総会の招集通知から業績をみてみましょう。

 

売上高:2兆0570億円(▲5.5%)

営業利益:1418億円(+13.7%)

経常利益:1406億円(+9.7%)

当期純利益:1181億円(黒字転換)

1株当たり当期純利益:▲51.87円→129.49円

総資産:2兆4437億7300万→2兆3481億6600万

純資産:9380億8300万→9460億8300万

1株あたり純資産:727円48銭→745円92銭

 

続いて分野別の業績をみてみましょう。

<日本総合飲料>

売上高:1兆1532億円(▲3.2%) ※売上高構成比:55.5%

営業利益:672億円(+40.1%)

<海外総合飲料>

売上高:5614億円(▲10.1%) ※売上高構成比:27.1%

営業利益:433億円(+30.2%)

<医薬・バイオケミカル>

売上高:3357億円(▲5.6%) ※売上高構成比:16.2%

営業利益:347億円(▲25.8%)

<その他>

売上高:246億円(▲3.1%) ※売上高構成比:1.2%

営業利益:33億円(▲13.7%)

 

全体としては減収増益になりました。分野ごとでみると国内のビール販売の減少が続きます。海外部門も円高でなかなかなかなか厳しいです(利益は出ていますが…)。

ただ個人的には日本マーケットの縮小は必至なので、海外や医薬部門に注力する会社の姿勢には賛成です。ぜひ海外部門・医薬部門の成長を期待したいですね。

SPDR S&P500 ETF(1557)から2016年12月期の分配金 がありました!

たまにはインデックス投資の記事を。アメリカ市場の代表的な銘柄に投資するETFのうち、東証に上場しているETFの1つが、SPDR S&P500 ETF(1557)になります。もうひとつが上場インデックスファンド米国株式(1547)ですが、信託報酬が安いので僕は1557を保有しています。

SPDR S&P500 ETF(1557)からの2016年12月期の分配金と銘柄紹介

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SPDR S&P500ETFは、年に4回の分配金を出します。12月期は一口あたり1.328930ドルの分配金となっており、15口保有していますので、20ドル弱の分配となりました。外国税(10%)と源泉徴収後の税引後の入金は、1600円となっています。

ちなみに2016年の4回の分配金を足すと、4.539044ドルとなります。

現在の基準価格が、27100円(2017年3月)ほどですので、 利回りは1.87%となります。

続いて基準価格の推移ですが、トランプ相場で急上昇中です。さすがにそろそろ調整かと思っているのですが…。

 

 

 

チャート画像

 

このETFの組み入れ銘柄ですが、下記のようになります。

 

 

組入上位銘柄 (2016年12月末時点)
アップル 3.21%
マイクロソフト 2.51%
エクソン・モービル 1.94 %
ジョンソン&ジョンソン 1.63%
バークシャー・ハサウェイ クラスB 1.61%
JPモルガン・チェース 1.60%
ア マ ゾン・ドット・コム 1.53%
GE 1.45%
フェイスブック クラスA 1.40%
AT&T 1.36%

 

早々たる企業が並んでいます。AMAZONなどが増えていますね。インデックスファンドでの保有は安定につながりますので、引き続きこの程度のきんがくであれば保有しようかと思っています。

 

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